Юридические тонкости сдачи жилья внаем


Юридические тонкости сдачи жилья внаем


Мотивация владельцев, сдающих в аренду свои метры, может быть различной. Например, легкий способ получить дополнительный доход или избежать расходов по оплате счетов за пустующую квартиру. Проблемы, с которыми сталкиваются будущие арендодатели, схожи.
 

Прежде чем начать поиск квартиранта, необходимо удостовериться, что вы имеете право сдавать данную жилую площадь. По закону, операции по сдаче недвижимости в аренду могут проводить ее собственники или доверенные лица (уполномоченному лицу необходимо иметь доверенность, заверенную нотариусом).
 

Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире человеку, если он не является ее владельцем?
 

Можно, если он получил это жилье по договору социального найма. Это называется поднаймом. В статье 76, пункте 1, Жилищного кодекса РФ прописано, что при этом нужно иметь письменное разрешение собственника комнаты, чаще всего это муниципалитет, и всех домочадцев, если они здесь проживают. При этом заключается договор поднайма. Один экземпляр договора передается владельцу квартиры.
 

И еще одно условие: согласие на сдачу внаем объекта, который находится в коммуналке, должны дать все соседи (собственники или наниматели) и их семьи, здесь проживающие. По закону, не нужно иметь письменного согласия от соседей, но в спорной ситуации оно, несомненно, пригодится.
 

Как найти квартиросъемщика?
 

Есть 2 способа найти квартиросъемщика: самостоятельно и при помощи риэлторского агентства. При самостоятельном поиске вы подаете объявление в газету и ждете звонков либо сами обзваниваете желающих снять жилье. Или же у кого-то из ваших знакомых есть друг, который нуждается в квадратных метрах. Поиск достаточно трудоемкий и затратный по времени, поскольку вы не всегда быстро можете найти желающих именно на вашу квартиру или комнату. Кому-то не понравится вид из окна, кому-то – цена. Или же сам претендент не понравится вам.
 

Со знакомыми друзей дело, казалось бы, обстоит проще. Человек должен быть порядочный, раз его посоветовали. Однако нет гарантии, что он вам подойдет. Вам придется терпеть или расставаться с ним, рискуя испортить отношения с теми, кто посоветовал. К положительным моментам самостоятельного поиска можно отнести то, что вы не платите риэлторской компании.
 

Нанимая специалиста, вы избавляете себя от множества звонков и встреч с потенциальными съемщиками. Неподходящие под ваши критерии или не вызывающие доверие у риэлторов люди сразу будут отсеяны. Принимая во внимание, что спрос превышает предложение, возможно, ваш клиент уже есть в базе данных агентства. Тогда договор будет подписан в кратчайшие сроки. Отрицательный момент – вам надо будет заплатить вознаграждение агентству.
 

Устанавливаем цену
 

С одной стороны, не хотелось бы назначить слишком низкую цену, с другой, хочется быстрее сдать квартиру и получать с нее прибыль. Просмотрите объявления, во сколько оцениваются подобные варианты. Поинтересуйтесь у знакомых и родных – может, кто-то располагает информацией. Если же вы решили обратиться в риэлтерское агентство, то там вам дадут профессиональную консультацию. К этой цифре добавьте еще процентов 10, поскольку специалист заинтересован сдать жилье в короткие сроки, а не по высокой цене.
 

Критерии, от которых зависит сумма оплаты за квартиру:
 

  • район
  • ремонт в квартире
  • наличие лифта
  • шаговая доступность метро
  • развитость инфраструктуры
  • наличие парковки
  • площадь квартиры и др.


На сегодняшний день на территории Крымского полуострова наиболее востребованы однокомнатные квартиры в типовых домах. Самая низкая арендная плата за такое жилье в Севастополе в пределах 10 - 18 тысяч рублей, 2-комнатные квартиры можно сдать за 20-25 тысяч рублей, а «трешки» – от 25-ти тысячи.
 

При установлении цены мебель в квартире может быть как плюсом (в планы квартиросъемщика не входит приобретать мебель), так и минусом, особенно если эта мебель «не первой свежести» или у арендатора есть своя обстановка с предыдущей квартиры. Сегодня редкость – не обставленные квартиры, хотя спрос на них есть.
 

Еще один вопрос, который нужно решить, – это порядок внесения платы за аренду. Так как цены преимущественно поднимаются, то оговаривать конкретную сумму на длительный период не надо. Можно в договоре прописать, что в определенный период, например, раз в полгода, вы имеете право пересматривать стоимость аренды.
 

Лучше не доверять оплату счетов квартирантам. Даже если они и не собираются выезжать, не оплатив коммунальные услуги, то наверняка не будут столь дотошны при расчетах. А пеня или отключение телефона вам ни к чему. Приплюсуйте примерную стоимость к арендной плате и оплачивайте услуги сами через интернет или в банке.
 

Как составить договор о сдаче жилого помещения внаем?
 

Самостоятельно ли вы нашли арендатора или с помощью фирмы, вам не обойтись без опытного юриста, который составит договор аренды. Договор – документ, который будет регламентировать ваши отношения с квартиросъемщиком. Договор необходим, даже если вы сдаете квартиру лучшему другу, ведь со временем могут возникнуть вопросы о сроках оплаты, поломках, протечках, а что-то вообще могли не оговорить. Проблем не будет, если у вас есть правильно составленный официальный документ.
 

Если вы решите прибегнуть к помощи профессионалов, то вам предложат типовую форму договора, где уже прописаны все нюансы. Если вы рискнете прописать договор самостоятельно, то обратите пристальное внимание на следующие пункты:
 

  • Договор должен соответствовать законодательству РФ (например, сумма оплаты должна быть прописана в рублях, а не в иностранной валюте; нельзя употреблять термин «аренда», так как площадь может арендоваться только юридическим лицом, а физическое лицо «снимает»).
  • Физические лица не обязаны заверять свой договор нотариально. Он будет действительным, если будут указаны: ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, место постоянного жительства или регистрации двух сторон. Документ должен быть составлен и подписан в двух экземплярах.
  • Обязательно прописать, какое конкретно жилье сдается внаем: город, улица, номер дома и квартиры, сколько комнат, общая и жилая площадь. Если же помещение сдается частично, то необходимо указать, что именно.
  • Важным параметром является и время, на которое заключается договор, оно является и сроком действия аренды. Прописывая период, помните, что этот пункт, помимо бытовых вопросов (увеличение арендной платы или выселение неугодных жильцов), имеет еще и юридические последствия. В Гражданском кодексе прописано: если помещение сдается на срок более 12 месяцев, то тот, кто сдает, обязан произвести государственную регистрацию договора. Поэтому выгоднее срок действия аренды прописать менее 1 года, а потом по желанию продлевать.


Когда выгоднее заселять квартирантов?
 

Если вы срок аренды в договоре указали менее 1 года и не оговорили с квартиросъемщиками период, через который вы можете поднять плату, то вы не сможете этого сделать до окончания действия договора. Статистика за последнее время показывает, что с наступлением осени жилье дорожает на 15-20%. Желающих снять квартиру в этот период примерно в 5 раз больше, чем имеется предложений на рынке. Из этого вытекает, что выгоднее сдать квартиру в конце осени, чем в августе. Тем самым вы компенсируете время простаивания вашей недвижимости.

Комментарии

Пока комментариев нет


Оставьте свой комментарий
 
^ Наверх