Коммерческая аренда: тонкости при заключении договора аренды


Коммерческая аренда: тонкости при заключении договора аренды


Аренда коммерческой недвижимости, предполагающая договор аренды, требует учета многих нюансов оформления сделки. Что следует знать и на что обратить внимание?
 

Что такое образец договора аренды
 

Прежде чем будет составлен и подписан окончательный вариант договора аренды, составляется образец договора аренды (не путать с типовым договором, который служит лишь основой для составления образца договора аренды).
 

Как правило, готовят образец договора аренды юристы обеих сторон, которые согласуют все нюансы правовых взаимоотношений арендодателя и арендатора. После того как будут рассмотрены все пожелания участников сделки, разрешены все спорные моменты и стороны пришли к взаимному согласию по каждому пункту (разделу), готовится окончательный вариант образца договора, который после его подписания сторонами обретает законную силу как договор аренды нежилого помещения.
 

По каким пунктам согласуется аренда нежилого помещения
 

Юридически отработанный и согласованный договор аренды нежилого помещения включает, как правило, следующие пункты:
 

  • предмет договора;
  • срок действия договора;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи недвижимого имущества;
  • порядок расчетов (арендная плата);
  • ответственность сторон;
  • основания и порядок расторжения договора;
  • разрешение споров;
  • форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы);
  • прочие условия;
  • список прилагаемых документов (обязательных и по согласованию сторон);
  • адреса и реквизиты сторон;
  • подписи сторон, заверенные их печатями.


Договор аренды согласуется арендодателем и арендатором по всем вышеперечисленным пунктам, за исключением двух последних – формальных.
 

Особое внимание – возможным спорным вопросам
 

В процессе эксплуатации арендованного помещения нередко возникают спорные ситуации, выход из которых с наименьшими потерями для обеих сторон должен быть прописан в договоре аренды. Наиболее конфликтными являются следующие вопросы:
 

  • арендная плата, в том числе порядок ее расчета и изменения (если, например, указана не сумма, а только по какой формуле рассчитывается арендная плата (порядок расчета), арендодатель может менять стоимость аренды, когда ему заблагорассудится);
  • ремонт арендуемого помещения (кто организует ремонт и несет расходы – арендатор или арендодатель?);
  • оплата коммунальных услуг (какая из сторон и в каком порядке их оплачивает);
  • состояние помещения (оно может влиять на арендные отношения, вплоть до расторжения договора аренды, и это должно быть отражено в договоре);
  • расторжение договора аренды (во избежание споров должны быть четко сформулированы причины, условия и порядок расторжения).
  • срок действия договора (от этого зависит, нужно или нет регистрировать договор аренды).


При заключении договора аренды, который подлежит обязательной регистрации в территориальном подразделении Росреестра, следует обратить особое внимание на то, чтобы в договоре было четко и надлежащим образом описано арендуемое помещение, а также не было неточностей в прилагаемых к договору документах о праве собственности и кадастрового учета. В противном случае возникнут проблемы с регистрацией договора.
 

Кстати, о регистрации
 

В соответствии с действующим законодательством договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от одного года, и вступает в законную силу только с момента регистрации.
 

Регистрация не требуется, если:
 

  • договор заключен на срок менее одного года;
  • договор, заключенный на срок менее года, предусматривает пролонгацию на такой же срок;
  • договор считается возобновленным или заключен на неопределенный срок.


Важный нюанс: срок действия договора аренды признается равным году, если исчисляется с 1 числа любого месяца в текущем году до последнего числа (30 или 31) предыдущего месяца в последующем году. Например: аренда нежилого помещения с 29. 12. 2015 года по 28. 12. 2016-го.
 

Для регистрации договора аренды в территориальном органе Росреестра следует подать туда следующие документы:
 

  • заявления от обеих сторон установленного образца (на бланках Росреестра);
  • документы, удостоверяющие личности заявителей, в том числе если это доверенные лица;
  • оригиналы договора аренды от каждого заявителя, плюс один экземпляр для Росреестра;
  • если одна из сторон является юридическим лицом, она предоставляет учредительные документы;
  • правоустанавливающие и иные документы на объект недвижимости, в котором арендуется помещение.


В Росреестре могут затребовать кадастровый паспорт, поэтажный план, описание помещения, согласования и другие документы, поэтому лучше побывать там предварительно, чтобы согласовать весь список.
 

Неплохо также, если стороны будут хорошо ориентироваться в процедуре государственной регистрации договора аренды. Она состоит из пяти этапов:
 

  • приема вышеназванных документов;
  • правовой экспертизы поданных документов;
  • внесения записей в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество) о регистрации договора аренды;
  • нанесение надписей о регистрации на договоры аренды;
  • выдача документов заявителям.


Несмотря на кажущуюся обременительность процедуры регистрации, участие сторон необходимо лишь на первом и пятом этапах – сдать документы, а затем получить их уже зарегистрированными. Главное, тщательно подготовить документы к регистрации, чтобы не создавать себе лишних проблем.

Комментарии

Пока комментариев нет


Оставьте свой комментарий
 
^ Наверх