Сделка: что надо знать


Сделка: что надо знать


Сделка является самой сложной частью всего пути, по которому Вы идёте в поиске своей квартиры. Значительная часть намеченных покупок срывается именно здесь.
 

Даже самая простая сделка на вторичном рынке обычно состоит из двух частей: внесение авансового платежа, который удостоверяет готовность продавца приобрести данную квартиру (при этом подписывается соответствующий договор) и непосредственно сама сделка, где заключается договор купли-продажи.
 

Более сложный случай – цепочка сделок альтернативные продажи, где связываются интересы уже не двух сторон, а гораздо большего числа. При определённых сложностях следует подумать о том, чтобы разбить сделки по времени и свести всё к двум-трём простым сделкам.
 

Авансирование
 

На первом этапе (авансовый платеж, договор аванса) для Вас, как покупателя, конечно, выгоднее дать задаток продавцу (при срыве сделки по вине продавца задаток возвращается в двойном размере), однако сейчас практически никто из продавцов на это не идет. Стоит помнить, что если после внесения аванса Вы откажетесь покупать квартиру, аванс Вы потеряете.
 

Заключение договора авансирования даёт старт подготовке самой сделки – риэлтор покупателя готовит весь требуемый набор документов по квартире, заказывается офисное помещение и ячейка в депозитарии банка (если, конечно, используется эта схема). Вы, в свою очередь, заканчиваете всю проверку юридической чистоты квартиры и готовите деньги.
 

В момент подписания договора авансирования следует полностью обговорить все детали намеченной сделки – какая сумма указывается в договоре, кто за что платит, на каких условиях осуществляется выписка хозяев из купленной квартиры, кто какие услуги третьих лиц заказывает. Все достигнутые договоренности стоит занести в договор.
 

Заключая сделку
 

Второй этап – заключение самого договора купли-продажи – следует проводить в комфортных для всех условиях.
 

Совместно со своим специалистом Вы должны тщательно проверить все подготовленные продавцом документы – важны даже самые малейшие ошибки и опечатки. Обычно сделка строится так, что продавец получает Ваши деньги только после регистрации перехода права собственности – это защищает Вас от ситуации, где Вы остаетесь и без квартиры, и без денег. Такую возможность даёт, к примеру, использование схемы закладки денег в банковскую ячейку (стоимость аренды ячейки на 1 месяц в этих целях в Севастополе составляет в среднем 2000 – 3000 руб.), доступ к которой продавец может получить, только имея на руках зарегистрированный должный образом договор и переход права собственности.
 

В случае длинной цепочки связанных альтернативных сделок подписание всех договоров и подача документов проводится одновременно.
 

СДЕЛКАДРОМ СОВЕТУЕТ
 

Ни в коем случае не следует психологически давить на противоположную сторону. Во всех спорных моментах придерживайтесь советов ваших специалистов – риэлторов. Расстройство сделки – не в Вашу пользу, так как Вы можете остаться без аванса.
 

 

 

Юридические аспекты сделки
 

Для Вас, как для покупателя, существуют две группы документов, которые должны быть подготовлены к сделке на вторичном рынке. Причем часть из них – это задача стороны продавца, а часть – задача Вашего риэлтора.
 

Названия документов могут меняться, как, впрочем, и сам список документов, поэтому перечислим только их общие черты. Помните, что тщательный контроль всех необходимых документов должны осуществлять опытные специалисты.
 

Первая группа – документы, необходимые для регистрации перехода права:
 

  • документы, получаемые в БТИ, описывающие продаваемую квартиру,
  • документы, удостоверяющие право собственности продавца на данную квартиру,
  • документы, удостоверяющие то, что не были ущемлены права иных лиц, имеющих отношение к квартире (к примеру, детей).

Вторая группа документов – это документы, которые необходимы именно Вам для контроля ситуации с квартирой:
 

  • расширенная выписка из домовой книги,
  • копии или даже оригиналы документов по предыдущим переходам права на данную квартиру,
  • копии всех правоустанавливающих документов,
  • документы из эксплуатирующей организации по отсутствию задолженностей за квартирой,
  • необходимые документы по взаимоотношениям в семье продавца, заверенные нотариусом (никто не должен иметь претензий к сделке),
  • передаточный акт по квартире.

Критически важной является юридическая чистота квартиры. Квартира не должна быть оспариваема в суде или находиться в залоге. Правоустанавливающие документы не должны вызывать сомнений. Тщательно должно быть проверено отсутствие возможных требований со стороны третьих лиц (родственников или тех, кто был в ней прописан ранее).
 

Что может настораживать?
 

Во-первых, слишком частое число сделок с данной квартирой за последние годы. Во-вторых, то, что квартира продаётся по доверенности. В третьих, то, что квартира получена в наследство и продаётся как можно быстрее.
 

Для большего спокойствия можно прибегнуть к страхованию титула, обычно оно стоит до 1% от стоимости квартиры. В этом случае страховая компания должна будет покрыть Ваши убытки и взять на себя судебные издержки. Однако следует понимать, что подобное развитие событий не в ее интересах. Поэтому, чтобы Ваш случай не был в итоге признан нестраховым, обязательно проконсультируйтесь заранее с грамотным специалистом.
 

Юридические особенности покупки квартиры в новостройке
 

Главной задачей здесь является выяснить, в какой степени продавец квартиры в новостройке имеет право продавать данную квартиру и какое отношение к ней имеет юридическое лицо, с которым Вы заключаете договор. Идеальным для Вас случаем является продажа по Федеральному Закону №214 (ФЗ-214). В этом случае Ваш договор инвестирования пройдёт государственную регистрацию.
 

К сожалению не все интересные новостройки продаются по ФЗ-214. Вам могут предложить целый спектр договоров, от предварительного договора (который намечает в дальнейшем подписание полноценного договора) до вступления в кооператив, где Ваши деньги рассматриваются как некий обеспеченный квартирой пай. В этом случае необходима как минимум консультация со специалистом, а лучше – полноценная юридическая экспертиза всей ситуации.
 

Отдельным моментом является окончательный пересчет стоимости квартиры после того как дом построен и квартиры прошли обмеры БТИ. В договоре Вы должны четко прописать – как проводится пересчет и какова цена квадратного метра.
 

После того как Вы примете квартиру в новостройке, Вам предложат вступить в ТСЖ, связанное с новым домом. Это не является обязательным для Вас. Как не являются обязательными многие навязываемые платежи.

Комментарии

Пока комментариев нет


Оставьте свой комментарий
 
^ Наверх