ЖСК или долевое участие: преимущества и недостатки


ЖСК или долевое участие: преимущества и недостатки


Самым распространенной схемой покупки квартиры у застройщика в новостройке на сегодняшний день является заключение договора долевого участия (или иначе – ДДУ), как того требует федеральный закон № 214. По другой, менее популярной схеме, стать счастливым обладателем новой квартиры можно через жилищно-строительные либо жилищно-накопительные кооперативы. Второй путь так же является абсолютно законным, но он тоже имеет свои плюсы и минусы. Обе схемы попадают под действие закона №214-ФЗ.
 

Чтобы разобраться в коренных отличиях между ЖСК или ДДУ, понять их преимущества и узнать все недостатки мы обратились к коммерческому директору инвестиционно-строительной компании «Империя-Юг» Здесенко Анатолию Анатольевичу.
 

- Анатолий Анатольевич, очень часто покупатели квартир в новостройках сталкиваются перед выбором, купить квартиру у застройщика по договору долевого участия, или же вступить в жилищно-строительный кооператив и после оплаты накопительных взносов - оформить право собственности на свое новое жилье. Обе схемы ДДУ и ЖСК овеяны всякого рода мифами, что вызывает много вопросов и нареканий у покупателей. Скажите, что лучше и надежнее? Заключить ДДУ или вступить в ЖСК?
 

- Чтобы понять, какая из схем приобретения квартиры в Севастополе в новостройке вам наиболее подходит, нужно, прежде всего, разобраться, что такое ЖСК и что такое долевое строительство. Для этого совсем не обязательно иметь специальное юридическое образование, достаточно усвоить основные понятия и определения. А зная основу, легко понять отличие одной схемы от другой и выделить для себя положительные и отрицательные моменты.
 

«Долевое строительство», или как говорят иначе - «долевое участие в строительстве жилья», это одна из форм инвестиционной деятельности, которая под собой подразумевает привлечение личных средств будущих владельцев квартир (участников долевого строительства). Привлеченные денежные средства застройщик, которым могут быть строительная организация или инвестиционная компания, направляет на строительство объекта недвижимости. По завершению процесса строительства, вновь созданный объект недвижимого имущества вводится в эксплуатацию и передается застройщиком своим дольщикам.
 

Инвестиционная деятельность предполагает получение прибыли. В конечном итоге застройщик, используя средства дольщиков, по исполнению своих обязательств перед ними, получает прибыль, а дольщики получают построенное жилье. Обязательства друг перед другом стороны закрепляются договором долевого участия (ДДУ), который подлежит обязательной государственной регистрации.
 

С точки зрения правового регулирования - договор долевого участия заключается между покупателем и застройщиком на основании закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В нём прописываются основные моменты, такие как стоимость квартиры, сроки оплаты, обязанности застройщика перед покупателями и покупателя перед застройщиком, сроки сдачи дома в эксплуатацию, ответственность сторон и другие существенные условия.
 

«Жилищно-строительный кооператив» (ЖСК) представляет собой объединение лиц, целью которых является удовлетворение своих потребности в жилье. Лицами могу быть как граждане, так и организации. Объединение создается на добровольной основе. Важный момент: члены ЖСК участвуют в строительстве - используют свои средства. Таким образом, жилищно-строительный кооператив по своей сути является застройщиком.
 

Обязательства между членами кооператива и самим ЖСК закрепляются Уставом жилищно-строительного кооператива, а так же договором паенакопления. Последний, в отличие от договора долевого участия, не подлежит обязательной государственной регистрации.
 

Договор паенакопления заключается на основании того же закона 214-ФЗ, что и договор долевого участия, а также гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
 

Деятельность ЖСК направленная на строительство объекта недвижимости не предполагает получение прибыли. По завершении строительства, члены ЖСК, при условии полной выплаты ими паевых взносов получают жилье в собственность. Что касается права на управления домом, то оно переходит в ЖСК автоматически, сразу после окончания строительства.
 

- Теперь становится понятным, почему цена на квартиры в новостройках, строительство которых ведется по схеме ЖСК, как правило, ниже цен на аналогичное по качеству жильё, строительство которого ведется по схеме долевого участия.
 

- Вы совершенно верно подметили!  ЖСК не предполагает извлечение прибыли от своей деятельности, поэтому стоимость квартиры вытекает из её фактической себестоимости. Кроме того, есть еще один момент, в значительной степени влияющий на ценообразование. Паевые, а также вступительные и членские взносы, полученные от членов жилищно-строительного кооператива, носят целевой характер, поэтому они не облагаются НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). А вот договор долевого участия не воспринимается законом 214-ФЗ в качестве инвестиционного, соответственно застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры НДС, что увеличивает её стоимость.
 

- А может ли ЖСК привлекать для строительства стороннюю строительную компанию, или строительство должно вестись сугубо силами кооператива?
 

- Да, может. Более того, гораздо чаще все происходит наоборот. Жилищно-строительные кооперативы создают строительные компании, которые с ними заключают инвестиционный договор. Это нормальная, сложившаяся практика. Строительство осуществляет строительная компания, а кооператив привлекает средства пайщиков.  Но даже в этом случае, если кооператив создан после декабря 2011 года, он самостоятельно должен выступать застройщиком, то есть организовать строительный процесс и владеть земельным участком на правах собственности или аренды. Что касается строительной компании, то она должна, в свою очередь, иметь  свидетельство о допуске к строительным работам, которое выдается в соответствии с действующими нормами и стандартами СРО (саморегулируемой организации).
 

Стоит отметить, что ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства очень часто используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как недобросовестные застройщики, привлекавшие их средства по договору долевого участия, прекращают строительство.
 

- А какова действительность у нас, в Севастополе? Какие схемы работы наиболее распространены у севастопольских застройщиков?
 

- Статистика приобретения квартир по ДДУ и ЖСК в Крыму и в Севастополе отлична от общероссийской. Связано это, прежде всего, с недавним вхождением Крыма и Севастополя в правовое поле России. Так как государственной регистрации подлежат только ДДУ, достаточно сложно сказать, сколько именно продаж прошло через ЖСК. На текущий момент в Севастополе, по моей оценке, среди продаж квартир в новостройках города на долю ДДУ приходится не более 20% сделок и это - при самом оптимистичном подходе.  Гораздо больше совершается сделок на первичном рынке по разным, не совсем законным схемам, таким как предварительные договора, вексели и другие, не менее сомнительные. Покупка квартир в новостройках посредством приобретения облигация особого рода, например, жилищных сертификатов, пока находится на крайне низком уровне. Относительно покупки квартир в Севастополе в новостройке через ЖСК, то этой схемой пользуются не более 10% покупателей жилья.
 

- Значит, выходит, что самой популярной схемой приобретения квартиры у нас в Севастополе все же является ДДУ?
 

- Да, это так. И очень мало вероятно, что установившейся баланс сильно измениться в дальнейшем. Очевидно, что с приведением разрешительной документации застройщиков в полное соответствии с требованиями нормативной и законодательной баз Российской Федерации, а так же субъекта Федерации – города федерального значения Севастополь, будет наблюдаться рост количества сделок по ДДУ. Но так же увеличиться и доля продаж через ЖСК. В противовес этому снизится доля продаж по разным «серым» схемам. Здесь в значительной мере будет способствовать ужесточение контроля со стороны разного рода контролирующих органов. К большому сожалению далеко не все застройщики готовы перейти на работу по 214-ФЗ. В таком случае им придется в своей работе быть более прозрачными, регулярно отчитываться перед своими дольщиками, нести дополнительную ответственность перед ними, поскольку покупатель может расторгнуть договор ДДУ если сроки строительства не соблюдаются. Далеко не всех застройщиков это устраивает.
 

- Анатолий Анатольевич, Вы затронули очень важный вопрос, который часто задают пользователи портала Сделкадром. Если договор долевого участия подлежит обязательной регистрации, что под собой подразумевает контроль со стороны государственных органов, то кто же у нас в Севастополе контролирует ЖСК?
 

- Это один из самых распространенных мифов, что деятельность ЖСК никем, кроме налоговых органов, не контролируется. На самом деле это совсем не так.
 

Государственная функция по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов, а так же прочих объектов недвижимости в Севастополе возложена на  Департамент капитального строительства. Своим приказом от 27 сентября 2016 г. N 125-а/2016 "Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" им утвержден административный регламент исполнения государственной функции по осуществлению контроля - как по схеме долевого строительства, так и по схеме ЖСК.
 

Мероприятия по контролю проводятся в форме плановых и внеплановых проверок, документарных и выездных. Для проверок, помимо должностных лиц Департамента могут привлекаться эксперты, а так же экспертные организации.
 

По результатам проведенных контрольных мероприятий контролирующими органами составляется акт. Если в ходе проверки выявляются нарушения, то выдаются предписания об их устранении либо составляются протоколы об административных правонарушениях. В случае обнаружения грубых нарушений - контролирующий орган может обратиться с исковым заявлением в суд.
 

В данном регламенте приводятся перечень нормативных правовых актов, в соответствии с которыми и на соответствие которым проводятся проверки, а так же другая необходимая справочная информация. Четко оговорены последовательность осуществления административных процедур, порядок и формы контроля за исполнением государственной функции, установлен порядок разрешения возможных споров.
 

Хочу еще добавить, что деятельность ЖСК, в отличие от долевого строительства контролируется еще и ревизионной комиссией, состоящей из членов ЖСК, которая должна проводиться не реже одного раза в год. Член ЖСК вправе ставить вопрос о проведении контрольной проверки в любое время работы кооператива, чего не может требовать дольщик у застройщика.  Как видим,  в плане контроля, деятельность ЖСК намного более прозрачна по сравнению с долевым строительством.
 

- Анатолий Анатольевич, спасибо Вам за содержательную беседу. В заключение нашего разговора, не могли бы Вы кратко изложить основные плюсы и минусы покупки квартиры по договору долевого участия и по схеме ЖСК в Севастополе?
 

- ЖСК – это форма покупки квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Представляет собой добровольное объединение людей на основе членства в целях постройки собственного жилья. Договор паенакопления не подлежит обязательной регистрации в Севреестре. Тем не менее, форма договора попадает под действие закона №214 ФЗ. При покупке квартиры, покупатель становится пайщиком. Основанием для регистрации права собственности на квартиру становится не договор, а справка ЖСК о полной выплате паевого взноса.
 

Какие плюсы дает ЖСК:

- Быстрое оформление правоотношений между сторонами. Так как договор паенакопления с членом кооператива не регистрируется в Севреестре, исчезает сложность оформления.

- Члену кооператива может предоставляться длительная рассрочка. Платежи за квартиру не ограничиваются готовностью объекта недвижимости, а могут быть распределены на более долгий период по времени.

- Члены ЖСК имеют право контролировать ход строительства объекта недвижимости. Они имеют доступ к документации, могут сами выбирать руководство ЖСК.

- Члены ЖСК имеют возможность проживание и эксплуатации построенного жилья до внесения всей суммы паевых взносов в кооператив.

- ЖСК, может существенно снизить коммунальные расходы собственников жилья в ходе его эксплуатации.
 

Минусы ЖСК:

- Штрафов за нарушение сроков и регламента строительства в ЖСК не предусмотрено.

- Возможны изменения в стоимости объектов. Но данное изменение возможно только общим решением членов ЖСК, что относительно нивелирует данный минус.

- ЖСК в некоторых случаях не являются непосредственным застройщиком, а выступает в качестве заказчика. Часто возникает цепочка отношений, что может вызвать дополнительные сложности и создавать непредвиденные ситуации.
 

Договор долевого участия - это договор, после подписания которого застройщик обязуется построить многоквартирный дом в установленные сроки, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать вновь созданный объект недвижимости дольщику. А участник долевого строительства обязуется выплатить установленную договором цену и принять объект. Распространенное мнение: поскольку закон № 214-ФЗ предусматривает довольно жесткие требования, то, если застройщик работает по этому договору – ему можно доверять.
 

Явные плюсы у ДДУ:

- Договор долевого участия регистрируется в Севреестре, что снижает вероятность двойных продаж.

- Договор предопределяет наличие у застройщика все разрешительной документации на осуществление свой деятельности.

- Если сроки сдачи объекта выйдут за границы установленные договором, то застройщик будет вынужден заплатить неустойку дольщику.

- Все варианты, при которых дольщик имеет право расторгнуть договор или требовать неустойку (штрафы, пени и т.п.) прописаны в договоре.

- Сумма, указанная в договоре, не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке.

- В обязательном порядке на новый объект недвижимости устанавливается гарантийный срок.
 

Явные минусы ДДУ:

- Возможны задержки при оформлении документов, связанные с необходимостью обязательной регистрации ДДУ.

- Дольщик не может без особой на то причины расторгнуть договор с застройщиком.

- При расторжении договора дольщик обязан оплатить все убытки понесенные застройщиком.

- Платежи за приобретаемую квартиру строго ограничены сроком строительства объекта.
 

Подводя итог можно с уверенность сказать, что ДДУ это вовсе не панацея. С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен немногим лучше, чем при вступлении в ЖСК, но член ЖСК имеет большую возможность осуществлять контроль и может выйти по своему желанию из кооператива с гарантией возврата вложенных денежных средств. Однако это не означает, что та или иная форма покупки имеет значительное преимущество. Абсолютной гарантии не дает ни одна схема.
 

Ни один договор не может гарантировать, что дом будет достроен в срок. Поэтому всегда нужно обращать пристальное внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, учитывать имеющийся у него опыт и историю. А какую выбирать схему – участие в долевом строительстве или вступление в ЖСК, дело ваших личных предпочтений.
 

Павел Кантемиров,

специально для Sdelkadrom.ru

Комментарии

Пока комментариев нет


Оставьте свой комментарий
 
^ Наверх