Покупка квартиры в старом жилом фонде: плюсы, минусы, подводные камни и неожиданные радости

Приобретение квартиры в старом жилом фонде (СЖФ) для покупателей как правило является мерой компромиссной, почти вынужденной, когда хочется найти жильё поближе к центру, но по доступной цене. Однако, решаясь на такое приобретение, стоит взвесить все за и против, чтобы экономия в дальнейшем не обернулась неприятными сюрпризами.

Покупка квартиры в старом жилом фонде: плюсы, минусы, подводные камни и неожиданные радости

Есть очевидные вещи, которые следует оценить при осмотре любого жилья: географическое расположение, необходимость и возможность ремонта, доступность транспорта, поликлиники, магазинов, школ и детских садов, состояние дома, где находится квартира. А есть моменты, которые, рассматривая вариант покупки квартиры в СЖФ, стоит проверять с удвоенной бдительностью.

Минусы старого жилого фонда

1. Странные планировки их правовой статус.

Старый жилой фонд пережил немало поколений жильцов и изменений в законодательстве. Предыдущие хозяева наверняка пытались улучшить своё жильё, обладая при этом разной степенью фантазии, нахальства и юридической грамотности. В СЖФ можно встретить планировку, при которой квартира находится в левой части здания, а туалет – в правой. И эти квадратные метры абсолютно законно будут вписаны в выписку из ЕГРП и план БТИ.

Снарировка квартиры старого жилого фонда

Это ещё не худший вариант развития событий, потому что в подобном доме туалет, физически находящийся в одной квартире, юридически может принадлежать двум или трём соседним. Причём в объявлении о продаже обеих квартир будет написано – квартира со всеми удобствами. Квартира на первом этаже кирпичного дома может быть расположена в цоколе с окнами на уровне земли, а кирпичным оказаться только фасад. Кухня или ванная могут быть размещены в проходных комнатах или в одной комнате, куда технически удалось провести воду. Роскошная ванная с эрмитажным окном, чугунной печкой и лепниной на потолке может не иметь подключения к городской канализации.

2. Большая цепочка предыдущих собственников.

В истории любой квартиры квартиры могут оказаться недееспособные продавцы, недействительные доверенности на совершение сделок купли-продажи, несовершеннолетние, проживавшие на момент приватизации, лица отбывающие наказание, жильцы, не снятые с регистрационного учёта, наследники, не успевшие заявить свои права, нарушения при продаже квартиры, купленной за материнский капитал. Чем больше у квартиры было хозяев, тем выше шансы получить подобный юридический «привет» из прошлого.

3. Крыша, подвал, коридоры и коммуникации.

Старые дома, как правило, невелики, и из-за маленького количества квартир и небольшого метража аккумулируют совсем мало средств по статьям «содержание жилья» и «текущий ремонт жилья».

Крыща дома старого жилого дома

Из-за этого управляющую компанию практически невозможно заставить сделать качественный текущий ремонт общедомового имущества, скорее всего на текущую крышу поставят заплатку, а на капающую трубу – хомут и предложат несколько лет подождать капитального ремонта. Хорошо, если все соседи понимают, что поддержание дома в хорошем состоянии – их рук дело, и своевременно соглашаются сделать необходимый ремонт или добиться его от управляющей компании.

4. Статус памятника архитектуры.

Если дом имеет такой статус, то ремонтные работы, визуально изменяющие вид фасада, нужно согласовывать и поручать их выполнение организации, имеющей лицензию на проведение данного вида работ.

Окно в старом доме- памятнике архитектуры

Сложности могут возникнуть даже при замене окон и монтаже кондиционера.

5. Индивидуальное газовое отопление.

Если квартира отапливается индивидуальной печкой или газовым котлом, топить и следить за состоянием газового оборудования приходится самим жильцам. Такое оборудование нельзя оставить без присмотра, поэтому долгосрочные отлучки в зимний период приходится тщательно продумывать: либо нужно просить кого-то поддерживать квартиру в тёплом состоянии, либо возвращаться в ледяное жильё, которое будет потом отогреваться несколько дней.

6. Соседи.

Из-за невысокой стоимости жилья, квартиры в СЖФ могут служить местом обитания для маргинальных личностей, в настоящее время или в прошлом. Даже если все квартиры в старом доме выкуплены приличными молодыми семьями, но в прошлом здесь был притон, неприятные «гости» могут продолжать наведываться в квартиру по старой памяти.

7. Рыночная стоимость.

Квартиры в старом жилом фонде быстро теряют в цене. Ремонт в новостройке, купленной «в цементе» повысит её цену и позволит получить прибыль. В СЖФ в случае продажи не окупится ни одна копейка затрат, произведённых на ремонт. Хорошее состояние жилья лишь позволит не отпугнуть покупателей и ускорить сделку.

8. Малая пригодность к продаже в ипотеку.

Ипотека – способ приобретения жилья, который позволил бы снизить некоторые риски и дополнительно проверить узаконенность планировки и юридическую чистоту квартиры. Однако из-за высокого износа, квартиры в старых дома редко одобряются банками. Эта же проблема возникнет и при продаже: отсеется часть покупателей, располагающих только кредитными средствами.

Старый фонд

При наличии подобных рисков, кажется, что плюсом квартир в СЖФ является только цена, а с остальными характеристиками остаётся только смириться, утешая себя мантрой «зато не 40 минут на автобусе». Однако так ли плох старый фонд, как принято о нём судить?

Плюсы старого жилого фонда

Почти у каждого варианта жилья, будь то хрущовка, сталинка, современный монолит или кусочек старинного особняка обязательно найдутся свои преимущества.

1. Район.

Старая, дореволюционная застройка обычно приходится на самый центр российских городов. Причём, если на магистральных улицах особнячки давно снесены и заменены более современными домами, то в тихих, зелёных переулках их осталось немало, окружённых клумбами, кустами сирени, а то и двориками, где можно оставить машину, выпустить на вольный выгул собаку или кошку, да и самому посидеть на лавочке с чаем.

Старый дворик в доме старого жилого фонда

Здесь ниже уровень городского шума, а открыв вечером окно можно впустить в квартиру глоток свежего воздуха, не состоящего из одних только выхлопных газов. При этом вся городская инфраструктура находится в шаговой доступности. Включая не только магазин «Магнит», садик и поликлинику, но и парк, институт и театр.

2. Состояние жилья.

Для собственников, предпочитающих интересные решения стандартным планировкам старый жилой фонд – настоящая находка. Конечно же, при условии, что он хорошо сохранился. Высокие потолки и окна, антресоли, двухъярусные квартиры, лепнина, широкие подоконники, печки-голландки позволяют реализовать дизайн-проект, аналогичный которому можно воспроизвести только в элитном современном доме на стадии застройки.

Дизайн интерьера квартиры в старом фонде

Квартиру в старом добротном доме можно оформить, выбрав за основу скандинавский стиль, прованс, шебби-шик, лофт, получив уникальное сочетание внешнего вида и внутреннего наполнения.

3. Качество жилья.

Как ни странно, старые дома порой имеют преимущества и в этом отношении. Добротная постройка, толстые кирпичные стены, экологичные строительные материалы позволили им сохраниться в течение нескольких веков, и по сей день успешно противостоять естественному износу и погодным условиям.

Высокие потолки квартиры в старом жилом фонде

В таких домах часто теплее зимой и прохладнее летом, а за счёт высоких потолков в квартирах много воздуха и света.

4. Дух эпохи.

Для людей, любящих историю, чутких ко всем её проявлениям, квартира в старом доме среди исторической застройки – это способ окунуться в атмосферу былых времён. Кованые ступени лестниц ещё помнят лёгкие шаги барышень в кринолинах, паркет – усталую походку старой няни, и как знать, не спрятан ли под широким подоконником узелок с таинственным кладом!

5. Стоимость коммунальных услуг.

Зачастую выгодно отличается от стоимости коммуналки в типовом жилье. В старых домах нет подъездов, лифтов, соответственно нет необходимости оплачивать их содержание, уборку и ремонт. Квитанции управляющих компаний могут включать в себя всего три графы» Содержание жилья», «Текущий ремонт», «Вывоз мусора» и «Холодное водоснабжение». Конечно, за отопление, газоснабжение, нагрев воды, придётся платить по счётчикам, однако это оплата ресурсов, фактически израсходованных на собственный комфорт.

6. Возможность расширить жилплощадь.

Нередки случаи, когда собственники квартир в старых домах оформляют чердак или подвальное помещение или выкупают соседнюю квартиру, увеличивая своё жильё. Конечно, такой вариант требует дополнительных затрат на перепланировку и ремонт, а также специальных знаний в области строительства и архитектуры и хорошей юридической подготовки.

7. Возможность поставить машину.

Дворики старых домов часто бывают просторными и запираются на ключ.

Внутренний двор дома старого фонда

8. Соседи.

С соседями может повезти или не повезти абсолютно в любом жилье. В элитной многоэтажке можно делить тамбур с молодыми мажорами, предпочитающими разгульный ночной образ жизни, или оказаться в окружении молодых семей с круглосуточно плачущими детьми. В старом жилом фонде соседями могут оказаться тихие интеллигентные старики, или такие же энтузиасты, осознанно выбравшие старинное жильё и отзывающиеся на все предложения по его улучшению. Во втором случае есть шанс получить отремонтированный особняк в центре города, с крышей из металлочерепицы, газоном во дворе и стильными коваными воротами, автоматически закрывающимися по сигналу с пульта.

Данный материал не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Геворг   2019-05-23 06:33   Ответить
интересная статья. мы с семьей тоже пять лет назад над таким вариантом покупки жилья в старом доме голову ломали. Потому что, правильно в статье сказано, это и плюсы и минусы, но подходить нужно к вопросу очень тщательно, чтобы не оказалось туалета на несколько семей в лучшем случае) нам повезло, насколько смогли проверили все нюансы, даже с канализацией и прошлыми жильцами постарались узнать подробно. в итоге дом хоть и старый, но жить можно, мы довольны.
Рита   2019-05-23 15:54   Ответить
Мне не нравятся нынешние новостройки, нет абсолютно доверия к качеству стройки, поэтому сейчас выбираем квартиры в центре города из рынка вторичного жилья. И да, конечно, состояние квартир немного пугает, но с другой стороны после капитального ремонта с заменой коммуникации я думаю, что всё будет хорошо. Единственный минус это подъезды, в большинстве случаев они выглядят ужасно.
Анатолий   2019-05-25 09:01   Ответить
Раньше строили для людей. А сейчас строят и на всем экономят... Качество всегда дорого... ((
Валентина   2019-05-24 14:25   Ответить
Конечно, мне бы хотелось жить в центре города, это огромный плюс, но квартира в новостройке оказалась намного выгоднее по стоимости да и подкупило то, что планировка улучшенная, просторная кухня и большой коридор. К тому же в нашем районе строится детский садик и школа прямо возле дома, а на будущее для меня это существенные плюсы. А вообще в первую очередь надо ориентироваться на свои возможности.
Анатолий   2019-05-24 16:07   Ответить
Да, Вы правы... Часто в новостройке можно купить квартиру дешевле, чем в старом фонде в центре города... ((( Но тут все решает кошелек...
Иван   2019-05-25 00:53   Ответить
К сожалению, квартиры в хорошем состоянии в старом фонде стоят дороже новостроек. Это вполне логично, потому что новые дома строит неизвестно кто и с минимальным соблюдением норм и стандартов. А старые дома уже простояли десятилетия, и скорее всего простоят еще много больше. В худшем случае владельцы квартир в них подпадут под участие в программе расселения владельцев ветхого жилья и окажутся в тех же новостройках. А вот бани в такой недвижимости относятся необоснованно септически, под нее сложно получить ипотечный кредит.
Олеся   2019-05-27 21:20   Ответить
Мне предложили не плохой вариант в центре города, но в дома очень древней постройки. И если сама квартира ещё выглядит более менее, то состояние подъезда сильно удручает, а ведь это то, что мне придётся видеть каждый день. И хоть стоимость действительно была привлекательная, мне пришлось отказаться от этого предложения. Решила добавить и купить в новостройке.
Арина   2019-05-29 10:48   Ответить
Я недавно приобрела квартиру в старом доме и меня даже не остановило то, что у меня не будет нормального балкона, настолько чудесное место и по месторасположению и по инфраструктуре. Я всегда мечтала жить в самом центре города. Конечно, пришлось сделать полностью капитальный ремонт с заменой труб, полов, но я всё равно очень довольна. Моя мечта сбылась.
Юрий   2019-05-29 14:47   Ответить
Не думал что найду такую ответственную и в своем роде качественную компанию. Как один в один, все описание сходится с реалиями. Быстро, просто и оперативно. надеюсь будем продолжать сотрудничать и в дальнейшее время. Стоить отметить что цены вполне доступные согласно условиям проживания. Да и подходит как центр, так и старовизна здания. Причем очень.
Ангелина   2019-05-31 12:22   Ответить
Год назад мы с семьей купили квартиру в очень старом доме, зато выйдешь из подъезда - и оказываешься в самом сердце города. Состояние квартиры оставляло желать лучшего, сносили стены, прокладывали проводку (которая раньше почему-то лежала по деревянным лагам), делали косметический ремонт. Теперь мы живем в просторной светлой квартире с эркером, который нам заменят лоджию.
Рената   2019-06-01 17:48   Ответить
У меня сейчас тоже стоит вопрос покупки нового жилья и нужно определиться в ближайшее время. На данный момент я склоняюсь всё-таки к вторичке в центре города и хоть по стоимости в любом случае не получится дешевле, потому что всё сэкономленное придётся потратить на ремонт, а он будет капитальный. Но толстые стены, высокие потолки и центр города того стоит!
Людмила   2019-06-02 16:26   Ответить
Старые квартиры они всегда с историей и с особой энергетикой, которая остаётся после жильцов, наверное, поэтому я и не рассматриваю даже такой вариант приобретения жилплощади. Я лучше отдам большую сумму, но куплю квартиру в новостройке с хорошей инфраструктурой и улучшенной планировкой. Ну а в центре города мне никогда не хотелось жить, я за спальные районы.