Согласие супругов на покупку недвижимости

Принцип распоряжения средствами и имуществом, которые супружеская пара приобрела за время совместного брака, опирается на определённые правила. Если брачный договор, который может чётко разграничить право владения каждого члена семьи, отсутствует, то количество взаимных претензий заметно увеличится. Вот почему многие пары накануне оформления новой недвижимости задаются целым перечнем проблем: при каких ситуациях обязательно возникает нужда в разрешении от партнера, на какие именно виды оно распространяется и какой формат обязательно стоит соблюдать?

Согласие супругов на покупку недвижимости

Законодательство

Основываясь на содержание ст.35 СК РФ, всё полученное в браке (включая семейные финансы) воспринимается как нажитое имущество, если влюблённые прежде не позаботились о составлении подтверждения общего владения или о признании отдельных объектов личными.

Дополнительно к стандартному закону №302 приняли меры по отмене госрегистрации сделок подобного рода, поскольку для оформления соглашения стоило составить договор, где чётко указаны требования и имеются подписи каждой из сторон. В 2018 году одобрение супруга на выполнение пунктов договора не является обязательным.

Но необходимо отметить, что 2 пункт статьи 35 СК РФ частично идёт в разрез с более ранними замечаниями. Там оговорено, что мнение партнёра не стоит подавать в виде главного подтверждения, поскольку оно по факту подразумевается как положительное. А 3 пункт открывает противоположную информацию о том, что особа должно предоставить в госучреждение регистрации письменно заверенный экземпляр. Запросить такой формат могут и на этапе переоформления права собственности, и даже после приёма основного комплекта документации. Тогда ход процесса сразу ставится на паузу, необходимую для выдачи согласия вторым членом семьи и фиксации бумаг у нотариуса.

Когда необходимо согласие супруга на продажу недвижимости?

Во время поиска подходящей недвижимости главные трудности возникают уже при трактовке ст.35 СК РФ именно в отношении ранее упомянутого пункта 3. Опираясь на текст закона, начиная с 1 марта 2013 года, договор регистрировать уже не нужно – теперь бумага просто входит в комплект главного списка, который нужно предъявить во время оформления прав собственности в Росреестре.

Так согласие партнёра необходимо лишь там, где наблюдается риск оспаривания сделки исходя из ч.2 ст.35 СК РФ. Как раз из-за сложности трактовки доказательной базы, супруги обычно решают данные формальности в досудебном порядке, но положительные решения всё же допустимы.

Во всех прочих ситуациях получать согласие – необязательный этап, особенно, когда речь заходит о:

  • окончательной покупке недвижимости в долевое владение;
  • соглашении об эксплуатации совместного имущества (брачном договоре);
  • нотариальной доверенности с учётом интересов при приобретении объекта.

Желание заключить согласие выглядит юридически целесообразным, поскольку именно таким методом можно исключить смежные риски при аннулировании сделки спустя некоторое время (если помещение разонравилось, когда вторая половинка передумала или намечается развод), где все способы раздела имущества становятся уместными.

Когда не требуется?

В 2018 году сотрудники, занимающие высшие посты в госрегистрации, имеют право запросить предоставить нотариальное «да» второго супруга на факт запланированной сделки. Если данная бумага у пары отсутствует, работник всё равно официально обязан принять стандартную документацию и сообщить супругам о возможной заморозке процедуры до момента получения одобрения от ранее упомянутой стороны. Но вдобавок назначается конкретный срок, требуемый для подготовки согласия и его подтверждения в конторе.

К случаям, когда одобрение не нужно, относятся:

  • объекты нежилого фонда (помещения отдаются и покупаются в свободной форме);
  • имущество и его официальное принятие как совместной собственности;
  • долевая недвижимость (1/3 для одной стороны, 2/3 – другой половине).

Заодно нужда в разрешении от имени другого супруга отпадает при оформлении объектов, которые были получена в момент существования брака по завещанию наследования, после дарения или в итоге приватизации (только если партнёр тогда тоже отказался от участия в процессе).

Какие могут быть последствия, если согласие супруги(а) на покупку квартиры отсутствует?

Со стороны юриста главный смысл регистрации брака заключается в изменении правового имущественного статуса супругов, которое они приобретают во время совместной жизни. Естественно, что оба партнёра распоряжаются общими вещами по взаимному согласию, поэтому заключённое у нотариуса соглашение в некотором роде страхует взаимоотношения партнёров от обмана и мошенничества. Сейчас регистратор сумеет без проблем установить подлинность согласия на профессиональном документе или запросить у нотариуса признать заверенный бланк.

А в случае с элементарной письменной формой придётся только опираться на порядочность привлечённого контрагента. Параллельно с этим нотариус детально объясняет последовательность отмены или изменения, разграничивает имущественных возможностей партнёров. Сейчас судебная практика богата конкретными случаями признания сделок ложными именно из-за отсутствия согласия на продажу объекта. Каким образом решается вопрос условий рассмотрения в суде аналогичных сделок – пока непонятно.

Порой недобросовестный член семьи просто обновляет паспорт и оформляет «чистый» пример без штампа о семейном положении, ведь органы УФМС не имеют свободного доступа к информационной базе ЗАГСа. Ещё путаницы сюда добавляет и Росреестр, поскольку далее чистый экземпляр предъявляется в госорган без столь важных данных о браке.

Получается, что другой супруг по факту не принимает участия в договоре, но даёт согласие, то считается аналогичным владельцем квартиры. Для перспективного покупателя помещения впоследствии это может оказаться существенным изъяном, ведь неясно как следует узнавать и официально доказывать, что у упомянутого объекта имеется не один хозяин.

Порядок оформления

Ради экономии времени и денег, лучше приступить к подготовке заранее. Согласие всегда оформляется в присутствии опытного нотариуса: он контролирует каждый этап, внешний вид бумаг и подтверждает сам факт выдачи согласия.

Для достойной презентации бумаги должны соблюдаться следующие требования:

  • личный визит супруга, дающего согласие;
  • наличие паспорта, ИНН и свидетельства о бракосочетании;
  • подача брачного договора (если таковой имеется вообще);
  • опись объекта будущей сделки (без технических подробностей);
  • список действий, запланированных с недвижимостью.

Непосредственно документ пишется в свободном стиле: его разрешено составлять даже от руки, но в официально распечатанном виде он будет смотреться гораздо солиднее. Важно подчеркнуть, что бумага подписывается исключительно как «Согласие» (без синонимов вроде «Разрешение» или «Акт»). Заодно указывается дата оформления. Выбранная форма документа играет огромную роль, поэтому рекомендуется, чтобы её контролировал профессионал - сам нотариус. Хотя каждый из супругов имеет право внести в текст дополнительные условия, если эти замечания имеют юридическую ценность.

Форма составления и содержание

Смысл действий сводится к тому, чтобы зафиксировать осведомлённость супруга и иметь в собственном распоряжении письменное подтверждение тому, что у человека нет возражений насчёт проведения акта. Информацию о объекте недвижимости на листке отражать нет смысла – хватит типичного согласия на проведение сделки в конкретной местности.

Данная бумага рассматривается как юридическая формальность, поэтому печатается на листах определённого типа, которые имеются в наличии у нотариуса. Под основной шапкой «Согласие» левой стороны вписываются город и страна, на следующей строке с того же бока – дата (целиком) прописью. С отступом, немного ниже, с абзаца супруги принимаются оформлять центральную часть, где сообщают свою позицию.

С новой строчки уже нотариус указывает, что «лицу, которое подписало данный документ, полностью разъяснено содержание статей 34,35 СК РФ». Дальше следует подпись особы, дающей одобрение на любые действия с недвижимостью и расшифровка всех данных. В самом конце ставится дата, информация относительно личности юриста, стоимости услуг, в также подпись нотариуса, которая скреплена печатью.

Срок действия

Общепринятыми нормами правоустанавливающих актов не утверждено строгих границ, затрагивающих период действия стандартного согласия партнёра на операции с общей недвижимостью. Но человек, выдающий разрешение, имеет возможность включить отдельный пункт о сроке, на протяжении которого действует выданная бумага. Неофициально считается, что любой оформленный у нотариуса документ имеет 3-летний срок, по окончании которого считается неактуальным за давностью. Поэтому действие согласия тоже соответствует указанным в законе временным рамкам.

Стоимость

Прежде чем обращаться за консультацией к специалисту, стоит выяснить, сколько в среднем стоит одобрение супруга в различных офисах: цена может колебаться от 1000 до 2700 рублей. Законом России зафиксированы лишь общие расценки услуг по заверению профессиональным сотрудником документа. А вот фактическая стоимость его составления и рекомендации насчёт оформления напрямую зависят от тарифа конкретной конторы. В 2018 году типичная цена подобной сделки сводится к 500 рублям – это общепринятый прайс, оговоренный для всех.

Частые вопросы

Оформляя согласие второй половинки, нередко приходится сталкиваться с нестандартными ситуациями. Не все ситуации описаны детально в СК РФ, поэтому порой необходимо обращаться к юристам для разъяснения индивидуальных споров. Наиболее частые разногласия возникают на основе таких вопросов как:

Необходимо ли согласие супруга, если есть доверенность?

Когда ситуация вынуждает принимать решение от чужого имени на основе полученной доверенности, дополнительное одобрение уже не требуется. Сам юридический документ указывает на то, что персона, которая отвечает за оформление сделки, даёт своей подписью согласие на проведение договора (как воля доверителя), поэтому формально повторять его нотариальной копией ни к чему.

Нужно ли согласие супруга после развода?

Когда к компромиссу насчёт раздела имущества прийти не получается, то вывод по имуществу осуществляется исключительно в зале суда. Но одобрение супруга на продажу недвижимости, которой пара обзавелась в период пребывания в отношениях, после официального развода нужно, если каждая сторона имеет законные виды на часть финансовой выручки. Если объект был приобретён до брака, никто не обязан отвечать перед другим супругом и делить собственность с кем-либо тоже.

Если недвижимость покупается на средства материнского капитала?

На основе действующего правила (ФЗ № 241 от 27.08.2010), любой жилой объект, купленный при помощи средств из семейного капитала или их доли, зачисляется как общая собственность молодой семьи. Обсуждаемые лица вправе использовать эти деньги на улучшение условий жизни. А само имущество, приобретаемое за счёт материнского капитала, отмечается как стандартный доход в браке, и согласие партнёра готовить не требуется.

Можно ли купить жилье в ипотеку без согласия супруга?

Банку важно иметь гарантии, что оба участника понимают возложенную на них ответственность насчёт возникающих обязательств. Факт выдачи соглашения по займу непременно подлежит регистрации в соответствующих органах, а одобрение второй половинки на ипотеку нужно заверить через нотариуса, иначе оформление будет временно приостановлено.

Можно ли аннулировать согласие?

Согласно закону РФ отзыв выданного согласия супруга не предусмотрен. Решение партнёра воспринимается как односторонняя сделка. Наиболее быстрый выход в данной ситуации – приостановление регистрации по заявлению одной из сторон или по завершении процедуры признание сделки недействительной. Ещё специалисты советуют составить новое заявление (распоряжение на отмену ранней версии) и уже с ним обращаться в Росреестр.


Анастасия   2019-05-02 19:32   Ответить
Мой муж бизнесмен, но он очень жадный. Квартиру снимаем в Москве, хотя у нас есть деньги на новую квартиру. Он постоянно на что-то копит, но не покупает. На поднятый мой вопрос о покупке квартиры постоянно слышу упреки. Так вот я решила купить квартиру в ипотеку. Так вот у меня вопрос: как-то без нотариуса можно это будет сделать, или же обязательно нужно согласие мужа?
Администратор   2019-05-03 10:45   Ответить
Анастасия, согласие супруга на ипотеку необходимо заверить нотариально в обязательном порядке. Иначе никак. Но! Чтобы точно ответить на Ваш вопрос, требуется изучить Вашу ситуацию более обстоятельно. Вы должны понимать, что данная статья не являются юридической консультацией и все рекомендации, содержащиеся в этой статье, являются частным мнением автора. Поэтому обратитесь за консультацией к юристу по месту вашего жительства.
Маша   2019-05-25 22:30   Ответить
Мы с бывшим мужем живем в разных странах, он давно уже не приезжал в Москву. У меня нет возможности связаться с ним, не знаю новых контактов. В браке мы купили трешку, но сейчас мне бы хотелось взамен купить 2 однокомнатные квартиры, одну из которых отдать дочери. Сможет ли мой бывший муж, внезапно вернувшись, отобрать у меня одну из этих квартир? И смогу ли я вообще продать квартиру без его согласия?
Администратор   2019-05-26 08:41   Ответить
Маша, статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации изложенные в ней являются частным мнением автора. Чтобы ответить на Ваш вопрос, нужно знать все обстоятельства. Поэтому, будет самым правильным - посоветовать Вам получить консультацию у юриста по месту жительства.
Надя   2019-05-26 12:34   Ответить
Мне кажется, что не все банки одинаково выполняют то, что должны, потому что мой муж брал ипотеку не то чтобы без моего согласия, но даже без моего ведома. Это был так называемый сюрприз. Но возможно на разрешение повлияло то, что на тот момент у супруга была очень хорошая зарплата и делать выплаты не составляло никакого труда. Плюс хорошая кредитная история.